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Como o Financiamento C-PACE pode ser integrado à Estrutura de Capital de um Projeto EB-5?

O programa C-PACE incentiva as incorporadoras a pensar em um futuro com energia renovável

O financiamento C-PACE, ou “Energia Limpa Avaliada Por Propriedade Comercial” (do inglês, Commercial Property Assessed Clean Energy), surgiu na Califórnia em 2008 e se espalhou para mais de 30 estados nos Estados Unidos. Sua finalidade é encorajar incorporadoras a fazerem melhorias ecologicamente corretas e econômicas em edifícios comerciais, oferecendo uma rota alternativa como opção de financiamento. O financiamento C-PACE pode ser usado para modernizar edifícios existentes, financiar novas construções e tornar a energia renovável mais acessível para empresários, por meio de deduções fiscais e outros incentivos financeiros. Esse tipo de financiamento não é um empréstimo padrão, pois ele utiliza o sistema tributário sobre imóveis locais para cobrar pagamentos de empréstimos com termos fixos. Por ser administrado pelo município onde os edifícios estão localizados, e por não ter um credor comercial, o financiamento C-PACE tem menos restrições. Além disso, ele está vinculado ao imóvel, não ao proprietário.

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Por diversos motivos, o C-PACE é uma opção de financiamento cada vez mais popular e atrativa para incorporadoras. Esta dívida é gerenciada juntamente com o imposto sobre bens móveis de um determinado edifício. Isso significa que nenhuma das cláusulas e restrições usuais encontradas em um empréstimo de desenvolvimento padrão são encontradas neste tipo de financiamento. Em vez disso, o proprietário do edifício — na maioria dos casos, a incorporadora — obtém o capital de origens privadas e efetua os pagamentos juntamente com o pagamento do imposto sobre bens móveis. O financiamento está disponível sem entradas e, como um empréstimo de taxa fixa, é pago em um período de 20 a 30 anos (anual ou semestralmente), sem outros requisitos. Em geral, o pagamento da dívida do financiamento C-PACE também pode ocorrer sem restrições. O processo é mais rápido e fácil do que os contratos de hipoteca tradicionais e, se o edifício for vendido durante o prazo de vigência do empréstimo, o saldo remanescente é contabilizado na venda do edifício e passa a ser responsabilidade do novo proprietário.

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O C-PACE apresenta outros benefícios para os investidores EB-5. Com esse tipo financiamento, alguns projetos não precisarão de um empréstimo sênior de incorporadoras ou outros tipos de financiamento. Isso transforma o capital EB-5 a dívida mais sênior e, se houver liquidação de ativos, o projeto EB-5 tem direitos prioritários sobre os ativos do negócio.

Este programa de financiamento é aprovado em mais de 30 estados. O C-PACE é um financiamento que não exige outros recursos como garantia por parte dos mutuários, o que significa que o provedor de capital não pode reivindicar ativos, que não o edifício. Além disso, o C-PACE não pode ser acelerado, ou seja, o provedor não pode exigir pagamento antecipado devido a cláusulas específicas. Isso é parte do motivo por que a inadimplência no financiamento C-PACE é extremamente rara. Desde 2008, apenas um projeto em cerca de 1.870 projetos financiados pelo C-PACE foi inadimplente.

Construções com consciência ecológica não apenas beneficiam o planeta ao promover a conservação de energia e tecnologias verdes, mas também economizam capital de construção dos projetos, o que melhora a taxa interna de retorno das incorporadoras.

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Durante a pandemia, o financiamento C-PACE teve um crescimento especial na indústria hoteleira. Sua utilizacao dobrou de US $800 milhões em 2020 para mais de US $1,5 bilhão em maio de 2021, contando com 25 estados com projetos ativos em andamento. Em um caso publicado no Commercial Observer, um edifício industrial em Long Island (Nova York), utilizou US $1,7 milhões em C-PACE para um projeto de painéis solares, que transformou um telhado vazio em um gerador de receita de US $72.000/ano, além dos benefícios fiscais que os painéis oferecem.

Em resumo, o C-PACE é um tipo de financiamento sólido, com rápido crescimento, que beneficia os investidores EB-5. O investimento de capital em um projeto que paga pela utilização de uma tecnologia avançada e inovadora pode aumentar o desempenho econômico do próprio projeto. Além disso, essa forma de financiamento vem sem ônus e condições que poderiam impactar negativamente a estrutura de capital de um projeto EB-5.

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