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Tudo o que você precisa saber para comprar casa nos EUA

Comprar casa nos EUA se tornou comum entre brasileiros até pouco tempo atrás, principalmente por causa das condições atrativas do mercado imobiliário americano, que voltou a crescer depois da crise de 2008.

Em algumas áreas, como a Flórida, a busca por imóveis foi tão grande que passou a influenciar até a arquitetura de novos empreendimentos: estes passaram a se adaptar a algumas preferências brasileiras, como banheiros nos quartos (suítes) e tanques na área de serviço.

Ainda hoje, apesar da recuperação dos Estados Unidos e a depreciação do Real frente ao Dólar, adquirir imóveis nesse país é uma ótima opção, seja para uso próprio ou como investimento. Mas, antes de buscar a casa ideal para se comprar, vale a pena conhecer os fatores que influenciam preços dos imóveis nos EUA e o próprio sistema imobiliário do país, que podem ser bem diferentes dos nossos.

Segundo as leis americanas, é possível para um estrangeiro adquirir um imóvel no país. Mas essa compra não garante o visto de residência. Para isso, é necessário buscar outros meios, o mais direto deles seria o visto EB-5. Conheça mais sobre esse programa.

Conheça os principais critérios de avaliação de preços de imóveis nos EUA

Você sabe o que pode valorizar um imóvel em uma cidade em que o risco de invasões e assaltos é bem baixo? Ou o que procurar em um imóvel localizado em uma região de inverno rigoroso?

Antes de comprar casa nos EUA, entenda quais os fatores que influenciam tanto o preço presente quanto a valorização desse imóvel no futuro:

1 – O terreno importa mais do que a estrutura física!

Em uma regra básica de mercado, a estrutura física de uma casa se deprecia com o tempo por causa do desgaste, mas o terreno tende a valorizar. Isso porque, como é um recurso limitado, a maior procura em uma área leva ao aumento de preços. Por isso, a localização é o principal fator a ser levado em conta para a compra de uma casa. Nesse sentido, o ideal é buscar uma casa em uma região que tende a se valorizar.

Nos EUA, casas localizadas em um cul-de-sac (ruas sem saída, parecidos com um “balão de retorno”) tendem a valer mais do que aquelas em ruas movimentadas. Isso porque o baixo tráfego reduz barulho e é mais seguro para crianças – e, por isso, a procura é maior.

2 – Estabelecimentos ao redor são pontos de valorização.

Assim como no Brasil, um imóvel localizado em áreas próximas a estabelecimentos comerciais, como supermercados, farmácias e shoppings; assim como governamentais, como hospitais e escolas, tende a valer mais.

A infraestrutura do bairro e vizinhança também são fortes fatores de influência no preço e valorização de casas e apartamentos no entorno.

Neste sentido, ao escolher seu imóvel para comprar, vale a pena olhar também as perspectivas de desenvolvimento da área, como projetos de construção públicos e comerciais.

3 – Nível sociocultural e perfil dos vizinhos impactam diretamente nos preços.

Como a maioria dos bairros de classe média e alta tem limitações para novas construções, principalmente em grandes cidades nos EUA, os preços tendem a subir nessas regiões. Então, observar o nível social e cultural dos vizinhos é interessante e pode influenciar na valorização dos imóveis.

Em algumas áreas, os próprios moradores estão trabalhando para desenvolver seu nível sociocultural, buscando valorizar a área em que vivem. Assim, observar o que está sendo produzido em um bairro é um fator essencial para entender como essa área tende a se valorizar.

Outro fator de influência é a presença de famílias como vizinhos. À primeira vista, esse pode não parecer um fator óbvio de valorização, mas a explicação faz sentido: como famílias com crianças pequenas preferem que seus filhos convivam com outras crianças, elas tendem a procurar áreas com outras famílias, e o aumento da demanda acaba acarretando maiores preços.

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4 – Aparência, estrutura e conforto do imóvel

A localização é o principal fator para a valorização de um imóvel, mas a estrutura física, arquitetura, confortos e condições de preservação também são itens inquestionáveis na definição de valores de uma casa ou apartamento. Uma casa que requer mais obras e reparos tende a valer menos do que aquela com a estrutura intacta.

Além disso, a estrutura da casa em si é relevante: casas com piscina, maior número de quartos e banheiros, arquitetura contemporânea, entre outros fatores, são mais atrativas e, consequentemente, mais caras.

Mas, diferente do Brasil, há alguns itens que devem ser observados por causa das regiões. Isso porque os imóveis tendem a se adaptar às condições de ambiente e clima. Por exemplo, em estados em que o inverno é rigoroso, é fundamental checar a estrutura de aquecimento das residências. A própria construção da casa deve ajudar a combater o ressecamento do ar pelos aquecedores e o acúmulo de neve nos tetos.

Já em estados mais quentes, como a Flórida – destino bastante procurado por brasileiros – a umidade e aquecimento são grandes. Então, no lugar de aquecedores, as casas precisam de aparelhos desumidificadores. Como a área é sujeita a furacões, pontos importantíssimos a serem checados, por medidas de segurança, são a resistência dos tetos, que não podem ter telhas, presença de janelas de vidro duplo e portas de casa que abrem para fora.

Corretores e sistema imobiliário nos EUA: o que é diferente?

Nos EUA, no lugar de um corretor, existe a figura do Realtor – um membro das associações municipal e estadual filiadas à National Association of Realtors (NAR) –associação de corretores que regula o mercado imobiliário local.

Apenas um Realtor tem acesso a um banco de dados específico com todos os detalhes das propriedades residenciais da região. Um cliente pode acessar esse banco de dados, mas com informações limitadas. Por causa da exclusividade de acesso, os Realtors controlam o mercado imobiliário local. Por outro lado, eles efetivamente ajudam a facilitar transações e simplificar processos. Além disso, diferente do Brasil, é muito raro dois corretores trabalharem com a mesma propriedade, por uma limitação da própria MSL, o que acaba criando relações de serviço diferentes.

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O passo a passo para comprar casa nos EUA

Para comprar casa nos EUA, o primeiro passo é acessar o MLS, banco de dados onde é possível encontrar todos os imóveis disponíveis. O ideal é encontrar um corretor, ou Realtor, porque apenas ele terá acesso a todas as informações do imóvel. Nesse caso, você assina um contrato com esse agente, garantindo que ele terá retornos quando você efetivamente comprar o imóvel.

Caso encontre o anúncio ideal, você faz uma oferta. Mas antes mesmo de sair para negociar, você é obrigado a comprovar que tem todo o valor do imóvel disponível para efetuar a compra; ou que consegue o empréstimo no banco.

A oferta final é feita por um documento contendo todos os detalhes da casa, taxas e impostos; além de informações de data da vistoria, valores a serem depositados e todas as informações necessárias para conduzir a burocracia. Esse documento se tornará o contrato de compra, e a transação final é feita por uma empresa terceirizada.

Embora as condições de compra sejam excelentes para transações à vista, é possível financiar o imóvel. Nesse caso, você deverá fazer um depósito da entrada, em geral entre 30% e 35% do valor total, e pode parcelar o restante em até 30 anos.

 

Os riscos e o que se avaliar antes de comprar casa nos EUA

Alguns problemas podem ser bastante comuns na hora de comprar casa nos EUA, principalmente para estrangeiros, que estão menos familiarizados com os riscos.  Os principais são problemas na construção e pendências financeiras.

Muitas casas nos EUA tiveram o teto e paredes pré-fabricados com o sistema drywall vindos da China, porém, percebeu-se que esses pré-fabricados soltavam substâncias tóxicas, o que levou muitas casas a serem reconstruídas. Então, é preciso reconhecer se não é o caso do imóvel que você pretende comprar, ou o custo sairá muito mais alto do que o planejado.

Sobre as pendências financeiras, é um risco particular no caso de imóveis que vão a leilão por bancos. Isso porque, se o imóvel ficar vazio por 6 meses, o banco deixa de pagar taxas de condomínio e o imposto predial (como o IPTU) – e essa dívida pode vir como uma “surpresa” tardia para o comprador.

Por último, nos Estados Unidos, ter um seguro é altamente recomendado, principalmente devido ao risco de futuros problemas judiciais.

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EB-5 Program Update:

The EB-5 Program has lapsed. The US Congress is discussing the legislation that authorizes the program while USCIS reviews the regulations and policies for filing. Because of the recent court ruling that reversed the 2019 Modernization regulations, the investment level has shifted temporarily from $900,000 back to $500,000.

If the program is reauthorized before the regulations are updated, there may be another window of opportunity to file at $500,000.

LCR expects the program to be reauthorized in February 2022, and continues to work with international families that want to explore alternative residency options.

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